Про ДОМ.РФ сейчас говорят много и в основном с придыханием: «госкомпания», «дивиденды двузначные», «отчитались мощно», «IPO прошло честно». И всё это… в целом правда. Но инвестору важнее другое: насколько это уже сидит в цене и за что именно мы берём на себя риски.
Обзор бизнеса: чем ДОМ.РФ зарабатывает#
Исторически ДОМ.РФ — институт развития жилищной сферы (ещё со времён АИЖК). Сейчас это группа, где банковская часть — ядро, но не единственный источник прибыли. По структуре прибыли за 2025 год мне нравится, что она не “одна кнопка — ипотека”, хотя стройка всё равно доминирует по смыслу:
- банковский сегмент: прибыль 49,2 млрд ₽
- финансовые рынки: 13,1 млрд ₽
- операции с земельными участками: 12,9 млрд ₽
- арендное жильё: 6,1 млрд ₽
- секьюритизация: почти 6 млрд ₽
То есть ДОМ.РФ — это не просто банк, а такая «жилищная экосистема»: кредитование девелоперов/проектное финансирование, ипотечная инфраструктура, секьюритизация, земля, аренда.
Конкурентное преимущество, которое сложно повторить: роль ДОМ.РФ на рынке ипотечной секьюритизации. По оценкам «Эксперт РА», однотраншевые ипотечные бумаги с поручительством ДОМ.РФ формируют более 99% российского рынка ипотечной секьюритизации. Это уже похоже на инфраструктуру, а не на “ещё один продукт банка”.
Финансовые показатели: что показал 2025 год#
Условно “витрина” по МСФО-2025 выглядит очень бодро:
- чистая прибыль: 88,8 млрд ₽ (+35% г/г)
- ROE: 21,6%
- активы: 6,4 трлн ₽ (+15,4%)
- кредитный портфель (после резервов): 5,3 трлн ₽ (+26%)
Процентный бизнес тоже не подкачал:
- чистый процентный доход до резервов: 161,9 млрд ₽ (+31,8%)
- после резервов: 130,8 млрд ₽ (+25,2%)
Но есть и то, что я всегда смотрю в банковских отчётах первым делом, прежде чем радоваться:
- расходы на резервы выросли в 1,7 раза до 31,2 млрд ₽
- стоимость риска поднялась до 0,7% (против 0,5% в 2024)
Цикл кредитного риска разворачивается вверх. И на фоне того, что строительный сектор чувствителен к ставке, я бы этот момент не “заглаживал”.
Про комиссионные и непроцентные доходы#
В обзорах встречается цифра 52,8 млрд ₽ чистых комиссионных доходов (+15% г/г). При этом в оперативных новостях по итогам 2025 года отдельно подсвечиваются более узкие строки комиссий. Я для себя это трактую так: комиссионный блок у ДОМ.РФ “шире классического банковского” и сильно завязан на инфраструктурные/агентские функции вокруг жилья. И вот тут мы плавно подходим к главному вопросу: насколько эти доходы устойчивы при ухудшении конъюнктуры.
Что может быть в 2026–2028#
Возьмем для ориентира прогноз менеджмента. Компания ожидает, что по итогам 2026 года:
- чистая прибыль превысит 104 млрд ₽
- активы превысят 7,3 трлн ₽
- ROE будет выше 21%
Для банка “выручка” в привычном понимании не очень полезна, поэтому я прогнозирую операционный результат через прибыль и ключевые драйверы: размер портфеля, маржа, риск-стоимость, комиссионный поток.
- 2026: прибыль ≈104 млрд ₽ (как ориентир менеджмента)
- 2027: ≈110 млрд ₽ (если ставка мягче, а стройка не “ломается”)
- 2028: ≈115 млрд ₽ (просто умеренный рост)
Альтернативный (плохой) сценарий, который нельзя игнорировать: если стройка и ипотека проваливаются сильнее ожиданий, а резервы продолжают расти, то прибыль легко может “съехать” обратно к уровню 2025 или ниже. И рынок в такие моменты обычно не ждёт, пока вы дочитаете отчёт до примечаний.
Справедливая стоимость на 3 года#
- Дивполитика: 50% от чистой прибыли.
- Дивиденды за 2025 год озвучены как 246,9 ₽/акция (это как раз 50% от прибыли 88,8 млрд ₽).
- Собственный капитал группы на уровне 470 млрд ₽ (и ожидание 525 млрд ₽ в 2026).
Мои допущения:
- payout = 50% сохраняется
- прибыль: 104 → 110 → 115 млрд ₽ (2026–2028)
- “справедливый” терминальный P/B через 3 года: 0,85–1,0 (в зависимости от доверия рынка и рисков концентрации)
- ставка дисконтирования (требуемая доходность) 18–22% в рублях
Ниже — диапазон справедливой стоимости акции при разных предположениях (чем выше требуемая доходность и ниже P/B — тем ниже оценка):
- при r=22% и P/B=0,85: ≈2 270 ₽
- при r=20% и P/B=0,90: ≈2 475 ₽
- при r=18% и P/B=1,00: ≈2 806 ₽
Идея не выглядит “очевидно дешёвой”, но и “космоса” в оценке я тоже не вижу. Скорее диапазон “около справедливой” с чувствительностью к ставке, резервам и настроению к сектору.
Где здесь потенциал#
- Высокая рентабельность капитала (ROE 21,6%) + понятная дивполитика 50%.
- Инфраструктурный статус в жилищной сфере и секьюритизации: рынок сложно представить без ДОМ.РФ.
- Дивидендная доходность по текущим ценам получается двузначной (за 2025 — около 11,3% по оценке РБК).
Но работает это только если:
- не происходит жёсткой аварии в стройке,
- резервы не “разгоняются” выше ожиданий,
- ставка действительно плавно идёт вниз, а не застревает надолго на “жёстком” уровне. ([Central Bank of Russia][4])
Драйверы роста#
Операционные
- рост кредитного портфеля (в 2025 он +26% — впечатляет)
- развитие корпоративно-инвестблока и проектного финансирования
Отраслевые
- оживление ипотечного рынка при снижении ставок (да, звучит банально, но это правда)
Макро
- траектория ключевой ставки: сейчас она 15,5%, и ЦБ прямо говорит, что условия остаются жёсткими, хотя базовый сценарий — дальнейшее снижение.
Риски#
1) Концентрация на стройке и жилье - это главный риск. ДОМ.РФ может быть сколько угодно “инфраструктурным”, но если рынок первички и проектного финансирования начинает буксовать, прибыль это чувствует.
2) Рост кредитного риска - Стоимость риска уже выросла до 0,7%. И я не удивлюсь, если инвесторы “перестрахуются” и будут держать оценку ниже, чем у более диверсифицированных банков.
3) Часть непроцентных доходов циклична - секьюритизация, земельные операции, финансовые рынки — это отлично в хорошие годы, но не всегда стабильно.
4) Государственный контроль - после IPO государство сохранило мажоритарную долю, а регулирование даёт возможность снижать долю до контрольного пакета 50%+1 акция. Для миноритария это не “плохо”, но это отдельный набор рисков: решения могут быть не всегда про максимизацию прибыли на акцию.
5) Ликвидность/фрифлоат - IPO было относительно небольшим по доле, спрос — высокий.
Оценка и сравнение#
По вашим цифрам и моей арифметике ДОМ.РФ сейчас торгуется примерно на уровне:
- P/E около 4
- P/B около 0,8
Если дисконт к “эталону стабильности” (Сберу) минимален, то инвестор должен понимать, за что он берёт дополнительный отраслевой риск. Моё ощущение по текущей оценке: ближе к справедливой. Не вижу прямо жирного дисконта, который бы компенсировал концентрацию на секторе.
Итог#
ДОМ.РФ — классная история после IPO: цена размещения была 1750 ₽, IPO прошло большим объёмом, спрос высокий, и менеджмент не выглядел как люди, которые “натянули отчёт ради витрины”. МСФО-2025 сильный: 88,8 млрд ₽ прибыли, ROE 21,6%, рост активов и портфеля. Дивидендная часть тоже понятная: 246,9 ₽/акция за 2025 год при payout 50%. Но дальше начинается то, что инвесторы часто не любят: акция уже не “дешёвая по умолчанию”, потому что “гос + дивы”. По моей оценке справедливая цена на горизонте 3 лет получается примерно 2 270–2 800 ₽ при разумных допущениях. Это не выглядит как “подарок рынка”, это скорее “нормальная цена за хороший бизнес — если цикл не испортится”.
Дисклеймер. Представленная информация носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
